答
物权法规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力,未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。
因此,你不能行使法律上的抵押权利,只能依照合同法的规定,维护自己的权益。1.可以以违约起诉你朋友。因为你们事先约定是用房子抵押而借款,现在你朋友已严重违约,所以,你可起诉你朋友,要求对方返还你所借的12万元。为了防止你朋友转移资产什么的,便于将来法院执行,你在起诉时,还要申请法院对你朋友这10万元给予财产保全,这样这10万元他就动不了了。2.你可以找你朋友,要求他用其它房产重新抵押,这次要吸取教训,到房管部门登记备案。
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